拆迁许可证及其他

民主法治

涉及拆迁的法律法规规章及规定很多，从权利和义务角度进行分类，无非是公权力（国家机关或国家机关授权的机构）的权利、权力和义务，公民（行政相对人、被拆迁人）的权利和义务。作为被拆迁人，更关心的是这些规定是怎样限制公权力和怎样保护公民的私权利。

先谈对公权力行使的限制。

一、.拆迁许可证是合法拆迁的中心要件。判断拆迁行为是否合法，判断政府在拆迁中是否有乱作为，首先就要看拆迁许可证。

《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”可见，拆迁是从拆迁人办理了拆迁许可证开始的；没有拆迁许可证，拆迁行为肯定是违法行为，不论拆迁人来头有多大。

拆迁许可证怎么办？都有哪些要求？好办吗？

先看《城市房屋拆迁管理条例》第七条：“　申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。”要求不高，五个条件。但是要真正达到这五个条件，说容易也容易，说不容易也不容易；我认为没有政府的支持，想办到拆迁许可证几乎是不可能的。

1.建设项目批准文件。批准部门只能是省级发改委和省级土地管理部门或国家发改委、国土资源部。立项、预审、审批。过五关，斩六将。批准的基本要求是符合城市规划和土地利用规划。

自《宪法》第十三条明确了“公民的合法的私有财产不受侵犯”之后，特别是《物权法》的出台，《城市房地产管理法》及《土地法》又作了相应的修改，现在除非是“为了公共利益的需要”，想得到建设项目批准文件是几乎不可能的事情。十七届三中全会之后，土地流转自由又成为了土地承包经营者的权利，征地的限制也越来越多。但大体上，只要建设项目的目的是“为了公共利益的需要”，还是有可能得到批准的。

在城市房屋拆迁里，“为了公共利益的需要”可以等同于城市建设。所以有专家提出，拆迁一定要区分城市建设拆迁和商业开发拆迁，这是在当前法律发展情形下的正确做法。

2.建设用地规划许可证。拆迁人持建设项目批准文件，到拆迁人的上一级政府的城市规划行政主管部门申请办理。当然也需要符合城市规划和土地利用规划。应该说，只要办下来了建设项目规划许可证，这个证比较好办。

3.国有土地使用权批准文件。呵呵，这个条件特有意思。

获得国有土地使用权批准文件，表明拆迁人对被拆迁房屋所占土地的使用权已获得了人民政府的许可；持国有土地使用权批准文件，拆迁人即可办理国有土地使用权证；办理了使用权证，则表明有关土地的使用权已获法定登记，具备公示公信力，拆迁人对被拆迁房屋所占土地正式拥有了物权。问题是这时被拆迁房屋的原土地使用权登记还未注销，权属仍然归被拆迁人。原土地使用权没有变更登记，没有从被拆迁人的使用权变更为拆迁人拆迁人的使用权；也没有注销被拆迁人名下原土地登记，将该土地使用权作为一块新的土地登记给拆迁人。那么，这时，土地部门到底认为这土地是谁的？如属拆迁人的，政府不必发“拆迁许可证”：拆自己地上的房屋，何需政府“拆迁许可”？既需“拆迁许可”，表明政府认为那土地房屋本不是拆迁人的，而是被拆迁人的。那么在土地使用权还属于被拆迁人的情况下，人民政府和土地部门又怎么可以发“建设用地批准书”或“国土证”给拆迁人？

那么，土地部门只有一种办法：先根据《土地管理法》第五十八条，收回国有土地使用权；收回之后，再批准国有土地使用权申请。可真要收回，不是那么简单的一句话。可收回的情形：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。程序：第（一）项和第（二）项属于土地征收，必须由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

结论有两个：①土地使用权证没有被收回，国有土地使用权批准文件就拿不到，拆迁许可证也拿不到；②商业开发不能划入这五种情形的，无法收回土地使用权，自然办不到拆迁许可证。

4.拆迁计划和拆迁方案。拆迁分中长期规划和年度计划，由省级建设行政主管部门会同发展改革（计划）部门审批下达后，由市、县人民政府报同级人大常委会和上一级人民政府备案。应当指出的是，拆迁计划一旦经过审批，就不得随意更改。

拆迁方案又称拆迁实施方案。应当包括以下内容：（1）项目基本情况；（2）拆迁范围、拆迁方式，搬迁期限，委托拆迁和评估等内容；（3）被拆除房屋及其附属物基本情况；（4）补偿安置方式及其主要内容；（5）拆迁补助办法；（6）其他应当在拆迁实施方案中明确的内容。被拆迁人最关心的补偿标准就来自拆迁方案，也是网友们争议最多的内容。拆迁方案虽由拆迁人制定，但应当符合法律法规规章及规定的要求，符合当地当时的实际情况。以前的帖子中对补偿方案已经论述得非常清晰透彻了，不再赘言。

5. 办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。拆迁补偿资金必须按时到位，设立专门账户，专款专用，并足额补偿给被拆迁人；不得以项目未来收益、机构资金承诺或其他不落实的资金作为拆迁资金来源。各地要按照已确定的合理拆迁规模，提供质量合格、价格合理、户型合适的拆迁安置房和周转房。把拆迁中涉及的困难家庭纳入城镇住房保障的总体安排中，确保其基本居住需要。——摘自《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。









[ 本帖最后由 民主法治 于 2008-11-3 21:09 编辑 ]

民主法治

二.拆迁程序要求。拆迁程序分为：

Ⅰ.办理拆迁许可证；Ⅱ.公示拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项；Ⅲ.评估；要执行拆迁估价结果公示制度。房屋价格评估机构要按照有关规定和被搬迁房屋的区位、用途、建筑面积等，合理确定市场评估价格。Ⅳ.订立协议。协议内容包括：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项；拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议；Ⅴ. 对达不成协议的，必须按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房[2003]252号）的规定严格执行听证、行政裁决、证据保全等程序。

三.对政府的特别要求。

1.实行“拆管分离”。 政府部门要从过去直接组织房屋拆迁中解脱出来，不得直接组织拆迁。政府压制国家公职人员接收丈量，除了是在给国家公职人员附加义务，没有将公职人员任职时的权利义务与公职人员作为普通公民的权利义务区分开来，还违反了“拆管分离”的要求。

2. 严格拆迁许可证的发放；

3. 严禁未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地，并发放建设用地批准文件（这是对我在上楼中“建设用地使用权批准文件”分析的有力支持）；

4. 政府行政机关不得干预或强行确定拆迁补偿标准，以及直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动；

5.做好拆迁信访工作，维护社会稳定等等。

应当指出，2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》立足于“城市土地属于国家所有”这一理念，旨在赋予国家公权力更大的权力，推进拆迁的顺利进行。这一立法宗旨与其后的法律精神相违背，使得公民的财产权在公权力面前没有话语权。好在国务院正在加紧修订《拆迁条例》，期待新的拆迁条例能的内容与法律精神相统一。

[ 本帖最后由 民主法治 于 2008-11-3 21:51 编辑 ]

冷暖人间

收藏了.谢谢楼主!

fangjg

顶!说得透彻!!!

民主法治

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[ 本帖最后由 民主法治 于 2008-11-3 21:55 编辑 ]

木鱼山客

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民主法治

在新的拆迁条例修改之前，所有拆迁户应牢牢记住几点：
1.拆迁许可证是强制拆迁的前提条件；
2.收回土地使用权证是取得拆迁许可证的前提条件；
3.拆迁时收回土地使用权证的前提条件是补偿到位；
4.货币化补偿的标准取决于当时当地同地段同类型房屋的房地产市场交易价格；
5.货币化补偿应资金到位后才能收回土地使用权证。

木鱼山客

收藏了.谢谢民主法治!

一梦三四年

1.拆迁许可证是强制拆迁的前提条件；
2.收回土地使用权证是取得拆迁许可证的前提条件；
3.拆迁时收回土地使用权证的前提条件是补偿到位；
4.货币化补偿的标准取决于当时当地同地段同类型房屋的房地产市场交易价格；
5.货币化补偿应资金到位后才能收回土地使用权证。
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顶一个```

民主法治

这是某拆迁管理办公室办理拆迁许可证时关于条件三“国有土地使用权批准文件”的要求：

属于行政划拨土地的，须有国有土地使用权批准证书；属于土地出让的，须有土地出让与授让双方签订的《国有土地使用权出让合同》。