房价再度普涨倒逼制度创新

桐网小编 · 发表于 2013-8-19 18:03:38

国家统计局18日最新统计数据显示，今年7月，北京、广州、深圳、上海等一线城市房价上涨幅度惊人，同比涨幅分别高达18.3%、17.4%、17%和16.5%。专家分析指出，新一轮房价上涨的背后，不仅有宏观经济减速的压力，而且还有地方政府重回“房地产依赖”的冲动。在楼市某种计划调控与“狡黠”的市场反弹之间，开发商利用行政资源获取暴利的博弈似乎占了“上风”。

房价一路狂奔，购房“惊心动魄”

“这哪是买房，简直就是打仗！”一大早赶到广州增城“豪园”的张女士，终于在开盘当日“抢”到一套。半晌才缓过神儿来的她感叹，“楼层都来不及挑，真是惊心动魄！”

七八月本是楼市传统淡季，但抢房潮却在多个一线城市频频上演。位于北京宣武门附近的四合上院三期，还没开盘就已被“内部认购”和“关系户”全盘抢光；甚至连北京五环外一些楼盘也都成了“开盘日”即成“收官时”的“日光盘”。

伴随抢房潮的是一路狂奔的房价。今年初，北京东四环一小区一套100平方米左右的二手房，如今报价竟比年初报价高出近百万元，而且还是有价无房。

二手房市场的火热正在加速向一手房市场传导。位于通州区的一个叫“红杉公馆”住宅项目，目前还没有公布售价。置业顾问告诉记者说，公司还在研究价格和开盘时间，但可以肯定不会低于周边的二手房价格。一位业内人士向记者直言，所谓研究，就是对市场进行挖潜和估量，看看市场到底还能接受多高的房价。

国家统计局最新数据显示，7月份全国70个大中城市中，新建商品住宅环比上涨的城市有62个，最高涨幅为2.2%；同比上涨的有69个，最高涨幅为北京，上涨了18.3%，接下来三个城市分别为广州、深圳、上海，涨幅分别高达17.4%、17%和16.5%；涨幅超过10%的城市共有10个城市。

结构调整艰难，重新依赖楼市？

今年以来经济下行压力加大、实体经济持续低迷、地方债务问题凸显，一些地方财政收入状况远未达到预期目标，甚至有下降的趋势。财政部近日公布的7月份财政收支情况数据显示，7月地方财政收入（本级）5800亿元，比6月份的7200亿元下降了19%。

面对财政趋紧，依赖房地产发展经济再度成为一种无奈的选择。几天前，北京、上海在一天之内共拍卖7宗地块，成交总价高达90多亿元。其中北京亦庄的一宗地块成交价折算成楼面价竟然高达近3万元每平方米，普遍高于这一区域目前在售商品房价格。

宏观数据进一步印证了局部地区的市场动向。国家统计局数据显示，今年1至7月份房地产开发企业土地成交价款为4398亿元，增长14.7%，增速提高7.2个百分点。

北京市建筑设计研究院新城镇建设设计所所长张根对记者说，过去10年支撑地方经济腾飞的一大要素就是土地财政。今天在宏观经济遇到困难的情况下，很多地方再次回到土地依赖的老路上并不稀奇，“调整经济结构，哪有房地产经济来得快呀！”

财经评论员叶檀还观察到，地方政府已经开始出现为楼市松绑的迹象。7月起，温州为“全国最严”限购令松绑，允许户籍人口购买第二套住房；有的地方甚至将审核限购的资格交给开发商。

在调控政策放松、地方重回房地产经济依赖的信号刺激下，房地产企业借势拉高房价，购房者恐慌入市推波助涨，致使这个暑期房地产市场温度急速上升，频频传来灼热感。

生产要素市场，面临制度创新

张根说，一系列行政调控手段的实施，事实上加剧了住房市场的供需矛盾。他认为，在高度计划的土地供应制度下培育出来的房地产市场，需要一场深度变革，否则任何修修补补的调控政策，很难撼动楼市。

中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出：“我们十年调控最大的缺陷之一就是没有和改革相结合。得了必须动手术的病，就别妄想吃几副退烧药能好！”

有关专家认为，解决房地产市场问题的根本出路在于深度的综合改革，其中首要的一项改革就是要推进土地制度改革，打破城乡二元结构，改变政府垄断土地供应的局面，积极开展集体土地入市的探索。

来自权威部门的政策信号表明，有关方面越来越关注包括土地确权、征补等在内的农村土地制度改革。目前，全国已有成都、重庆、广州等多个城市正在探索农村集体土地入市。张根认为，一旦土地单轨制的“瘸腿供应”得到根本解决，大量低成本闲置的农村建设用地，将极大平抑土地市场价格，为滚烫的房地产市场浇上一盆冷水，想不降温都难。

当然，房地产市场政策体系的变革并非仅是土地供应制度的一个方面，还包括财税、金融等多个方面。中国房地产业协会副会长朱中一认为，与房地产市场紧密相关的三大要素就是土地、税费和资金。未来的房地产市场健康发展，离不开在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度等方面健全相关机制。（据新华社北京8月18日电）

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新闻链接

深圳学位房变身“黄金屋” - 深圳特区报；记者徐强

随着开学日期的临近，学位房再度成为热点。记者在调查中发现，由于今年是2007年出生的金猪宝宝集中入学年，适龄入读小学的人数激增，不少家长更加看重学位房。即使是很老、很旧的房子，依然都很抢手，庞大的市场需求，让学位房变成了“黄金屋”。

新老学位房片区一样受宠

记者近日走访福田、南山等几个热点学位房片区，结合多家中介机构监测的成交数据，力图呈现一幅全市的学位房价格分布图。通过调查发现，受区位、学校、周边配套等多个因素的影响，全市各区学位房片区大致分为老牌和新派两种类型，价格虽有差异，但受市场追捧的程度相差无几。

以南头片区为例，该片区由于拥有省级名校南山实验学校下设的三个分部，大部分楼盘为2002-2006年入市的较新楼盘，再加上前海规划带来的长期利好，学位房成交十分火爆，溢价率更是一路领先全市。

在前海华庭、荔林春晓、缤纷年华等楼盘的中介地铺，多位置业经理均用“供不应求”向记者描述时下该片区学位房的成交情况。从整个7月份南头片区学位房成交情况看，成交都很旺，且价格涨势迅猛，均价达39746元/平方米，较1月份上涨32.78%，同比涨幅近5成，与片区均价相比，溢价54.85%。

除南头片区外，受前海利好因素影响的还有宝安中心区。记者调查发现，该区域聚集了新安中学、宝安中学、滨海小学等多所名校，学位房单价在1.9万-2.9万元之间，同比涨幅达44.26%。

相比较南头和宝安中心区，福田百花属老牌的学位房片区，聚集深圳实验小学、实验中学、荔园小学、百花小学等名校，学位房价格一直居高不下，虽上涨幅度比不上南头，但却是最为抢手的学位房片区。往往一套房源放出，会有多个买家竞抢，即使楼龄较长，也不会影响其成交。

综合各片区的学位房成交情况来看，无论是老是新，只要沾上“学位房”三个字，身价必会上涨。在中联地产市场研究总监周庆亮看来，这并非深圳独有的现象，大城市教育资源尤其是优质教育资源紧缺，在学位紧张的情况下，能够凭借学位房获得优先入学资格，学位房价格因此看涨。

购买二手学位房要查清指标

学位房是获得学位的有利条件之一，但记者在调查中发现，由于今年深圳全面试行积分入学政策，并增加了一项硬指标，即居住在片区内的时间长短直接影响积分的高低，居住时间越长可额外加分越多。尤其是在学位紧张的学区，无论购房、租房都还需趁早，才可挤进前列。

美联地产黄先生告诉记者，在罗湖一学位房片区，就曾有入住时间不满半年而被学校拒收的情况。此外，在购买学位房时，还一定要查清楚指标是否已被用过。不少学位房会经过几手转卖，如果卖房的业主不是一手业主，买家除了核实卖房业主是否占用学位、在购房合同写明违约条件外，还必须核实上一手甚至再上一手业主是否已占用学位。

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