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发表于 2016-8-6 22:19:54
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桐城市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及有关法律、行政法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。鼓励、支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业服务行业发展。
第四条 桐城市房地产管理局负责本市行政区域内物业管理活动监督管理工作。
市人民政府其他有关部门，应当依照各自的职责分工，相互配合，做好相关监督管理工作。
开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当建立完善协调处理物业管理的工作机制；在市房地产管理局指导下，具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府做好与物业管理有关的工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 房屋所有权人为业主。
业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）推选业主代表，并享有被推选权；
（五）参加业主大会会议，行使投票权；
（六）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（七）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；
（八）对业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同进行监督；
（九）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利；
（十）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（十一）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为；
（十二）监督物业专项维修资金的管理和使用；
（十三）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳物业专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动；
（七）法律、法规规定的其他义务。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主大会履行国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定的职责。
第七条 业主大会决定筹集和使用物业专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经相关业主三分之二以上同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内过半数的业主同意。
第八条 业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。
除国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定的职责外，业主委员会还应当履行下列职责：
（一）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（二）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（三）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（四）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会作出的决定，应当经全体成员过半数通过，并在物业管理区域内公告。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素的原则划分。新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。
物业管理区域划定后，确需调整的，由市房地产管理局会同开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关管理区域内公告。
第十条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）入住率达到50%以上的；
（二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；
（三）首批物业交付满三年的。
第十一条 业主筹备成立业主大会的，应当在开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府的组织协调下，由业主代表、建设单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。
符合首次业主大会会议召开条件之一，但未及时召开大会的，开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。
业主大会筹备组应当自成立之日起15日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第十二条 业主大会筹备组应当确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单，做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告，并将公告时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。
业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议。
第十三条 首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具委托书。
物业管理区域内人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表参加业主大会会议前，应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见；对需要业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）有20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。
业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。
第十五条 管理规约、业主大会议事规则的内容应当依据国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》的相关规定制定。
管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。
第十六条 业主大会、业主委员会作出的决定和管理规约、业主大会议事规则应当符合法律、法规的规定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市房地产管理局或者开发区管委会、街道办事处、镇人民政府，应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
第十七条 业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定条件，其组成人员还不得有下列行为：
（一）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务；
（二）接受可能妨碍公正履行职务的其他不当利益。
第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。
前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内书面告知市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府以及所在地的居民委员会或者村民委员会。
第十九条 业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当督促限期换届。
业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案材料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
业主委员会组成人员资格终止或者业主委员会任期届满后拒不移交上款规定所保管的资料和财物的，业主委员会其他组成人员、新一届业主委员会可以请求公安机关协助移交。
第二十条 业主委员会委员具有国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定应当终止资格情形之一、或者具有本办法 第十七条规定行为之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并以书面形式在物业管理区域内公告。
经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要增减或者调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会发生人员变更的，应当在10日内将变更情况报市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。
第二十一条 业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。
第 三 章 前期物业管理
第二十二条 新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设，应当按照住宅小区规划、严格执行国家有关设计规范和工程建设标准。
第二十三条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经市房地产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十四条 建设单位应当依照国家公布的前期物业服务合同示范文本，与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并在签订后15日内报市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案。
第二十五条 前期物业服务合同签订生效后，建设单位应当根据物业服务质量等级和物业总建筑面积，向选聘的物业服务企业提供物业服务开办费，以保障物业服务企业进驻后的正常办公开支，经费数额标准由建设单位与选聘的物业服务企业根据实际情况协商确定，并在前期物业服务合同中明示。
建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。
第二十六条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当向市房地产管理局报送相关资料，申请进行前期物业管理现场调查认定。
第二十七条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合《安徽省物业管理条例》规定的物业交付条件后，建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验手续时，应当向前期物业服务企业移交下列物业档案资料：
（一）物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图、单体建筑、结构与设备竣工图，配套设施设备、 地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料；
（二）供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同或协议，消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证与保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养等资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备、园林施工图纸及树种的清单；
（五）物业管理所必需的其他资料，包括有关房屋权属的申请登记资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主相关资料及房屋面积清册等。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并作出限期补交的书面承诺。
前期物业服务企业办理物业承接查验手续时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验，发现问题应当及时书面告知建设单位整改，并应当将查验情况书面报送市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案。
市房地产管理部门可以对物业移交事项进行现场综合查验；对综合查验发现的问题，及时责令建设单位整改。
综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内公告。
第二十八条 建设单位应当依照国家公布的临时管理规约示范文本，制定临时管理规约，报市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的相关材料等予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守临时管理规约予以书面承诺。
在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。
第二十九条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第 四 章 物业管理服务
第三十五条 物业服务企业应当按照国家规定，具备相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。
注册地非本市的物业服务企业，在本市承接物业服务项目，应当向市房地产管理局备案。
从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。市房地产管理局应当加强物业管理专业人才队伍建设，建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。
第三十六条 物业服务企业享有国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》规定的权利，并应当依法履行以下义务：
（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；
（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；
（三）按照规定公布物业服务费收支情况；
（四）接受业主委员会和业主的监督；
（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；
（六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未履行约定的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条 业主委员会应当依照国家公布的物业服务合同示范文本，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当在合同签订之日起15日内，报市房地产管理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案。
第三十八条 物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
前款规定的公示时间不得少于10日。
第三十九条 物业服务合同期限届满前90日，业主委员会应当召开业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。
第四十条 提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当提前90日报市房地产管理局批准，并报送物业所在地的开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案；同时书面告知合同另一方，并在物业管理区域内公告，。
第四十一条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业与业主委员会或者建设单位按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：
（一）移交本办法第三十三条第一款规定的财物与资料；
（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；
（三）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；
（四）撤出物业服务区域内的服务人员；
（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。
业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会或者建设单位应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。
物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第四十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由建设单位或者业主委员会与物业服务企业按照国家和省、市物业服务收费的规定，在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的，由市物价局会同市房地产管理局按照国家和省物业收费管理规定，根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，另行制定具体的收费办法和标准。
物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第四十三条 物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况，在物业管理区域的显著位置公示。
物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
物业服务企业应当按照国家和省、市有关规定，公布物业服务收费收支情况，业主委员会应当对所公布的物业服务费进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内公布。
市物价局应当会同市房地产管理局，加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。
第四十四条 已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。业主与物业使用人约定交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。
前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。
业主应当按时足额交纳物业服务费用，未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费业主名单及欠费情况予以公示催交。
第四十五条 物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查；对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当每年度向业主委员会或者建设单位书面报告，并在物业管理区域内公告。
物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性事件应当采取应急措施，及时报告有关行政管理部门和相关单位，并协助做好救助工作。
物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。
第四十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主，直接为业主服务。
供水、供电、供气等单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费。
物业服务企业代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十七条 市房地产管理局和开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人及物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当自收到之日起15日内进行调查、处理，并将调查处理结果答复投诉人；属于其他部门、单位职责的，投诉受理机关应当转交有关部门或者单位并告知投诉人。
第四十八条 市房地产管理局应当加强对物业服务企业监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。
公安、工商、环保、卫生、城管、住建等行政管理部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、违章搭建、房屋使用与物业综合验收等监督管理，依法处理违法行为。
实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由市房地产管理局会同开发区管委会、街道办事处、镇人民政府召集，居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、专业经营单位和城市管理执法、公安派出所等单位及业主委员会或者业主代表参加。物业管理联席会议，协调解决下列事项：
（一）业主委员会未依法履行职责；
（二）业主委员会未依法换届；
（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；
（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；
（五）其他需要协调解决的事项。
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发表于 2016-8-6 22:54:39
