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文都童生

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发表于 2005-7-7 09:31:32
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[quote]原文由 [B]快雨堂[/B] 发表: 3个亿的总投资,开发商不可能投3个亿,估计启动资金不超过1个亿,其余都是羊毛出在羊身上,呵呵。 [/quote] 呵呵,我估计应该是总投资应该是这样的 土地成本:150亩*20万元/亩(30万元/亩)=3000万元(4500万元) (前提是所有150亩土地款已经付清)
总建造费用为:18万平方米*700元/平方米(这个标准在桐城目前已经是终极造价了吧)=12600万元
其余的费用不多了,基本可以包含在700元/平方米中的,再算100元/平方米吓死人了,这样有1800w。
总投资为4500+12600+1800=18900万元,即1.89亿,这是最高了,按照开发商内部估算应该还打个85折,那就是1.6亿。
———————————————————————— 再看自有资金情况,应该是1.89亿*35%=0.66亿。 由于现在一般是土地款要付清,所以最大成本就是土地款,按照30w/亩测算,也就4500万,按照40w/亩测算,才6000万,至于开发商是多少成本取得土地的,有国土资源局的人在就清楚了,150亩在桐城算大的,政府一般有照顾的,地价8会太贵。
而建造成本一般也是施工单位垫资,等开盘一销售,销售收入再回投,支付施工单位也差不多了。
加上取得土地后,土地证又可以抵押,银行贷款又来了,更不用动用所谓自有资金,加上分期开发,而一期5w平方米,工程成本不过3500w,如果土地证抵押了,这3500w甚至可以不用施工单位垫资的。
按照我的估算,这个地块全部启动资金在4500-5000万之间,是无论如何达不到1亿的,开发商实力如何我不知道,但是这4500-5000万是一定要有的,就算借也要借到,然后拿到土地后利用银行贷款再还借款。 而施工单位的钱则通过开盘销售的收入回投来完成。
所以3亿实在是熬头,我们在某大城市拿下相当于这个地块4倍的土地,投资还不到2个亿(当然,总投资是远不止这么多的),在桐城,全国土地第11等的城市里,投资是不会太高的。 |
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